Koop van onroerend goed in Duitsland

Investeren in onroerend goed in Duitsland is een interessante optie. De Nederlandse markt voor onroerend goed biedt op dit moment relatief weinig mogelijkheden, zowel door het beperkte aanbod als door de stijging van de prijzen.

Duitsland is echter een groot land met veel meer verscheidenheid en ontwikkelingen die het interessant maken om te kijken welke kansen dat biedt. Private equity-fondsen en andere beleggingsinstellingen hebben al een flink aantal jaren die kant op gekeken en aanzienlijke investeringen gedaan, waarbij de investeerders een (voor Nederlandse begrippen) mooi rendement wordt beloofd. Mijn ervaring is daarbij dat zowel prijzen die daarbij worden betaald en de kosten die worden gemaakt zodanig hoog zijn, dat deze van wezenlijke invloed zijn op het rendement dat de investeerders op hun geïnvesteerde vermogen maken.

Indien een investeerder buiten die fondsen om, al dan niet samen met anderen, een o.g.-portefeuille wil opbouwen, zijn er echter veel mogelijkheden en hoge rendementen te behalen. In bepaalde gebieden en soorten objecten moet daarbij gedacht worden aan investeringen voor de langere termijn (meer dan 5 jaar) met een goed doorlopend jaarlijks rendement in de vorm van huuropbrengst. In andere gebieden, vooral grotere steden doe ‘booming’ zijn, kan er ook worden geïnvesteerd voor een kortere periode, waarbij in een jaar of twee waarde wordt toegevoegd en het object daarna weer wordt doorverkocht. De koopprijzen van bepaalde objecten zijn daarbij zo laag, dat ook zonder een groot bedrag aan kapitaal ingestapt kan worden

Het spreekt voor zich dat je niet moet kopen zonder alle onderliggende stukken te hebben gekregen en bestudeerd en zonder het pand op locatie te hebben gezien. Je ziet dan vaak dingen die je niet uit de informatie kan afleiden en je kunt bovendien een globale schatting maken van de kosten van renovatie/verbouwing. Kijk verder goed naar de omgeving: is die aantrekkelijk voor toeristen, is het een gebied met groei van economische activiteiten en/of bevolking, is er een grote stad in de buurt die (op termijn) invloed uitoefent op de huizenmarkt in de plaats waar het object staat. In alle gevallen is goed onderzoek naar de mogelijkheden van de locaties en objecten dus een vereiste, gekoppeld aan een bepaalde visie op de te verwachten ontwikkelingen en — daaruit voortvloeiend — plannen om dat succes te behalen.

1 . In het kader van het beheer (en om andere redenen) is het zinvol na te gaan of het heel ver van Nederland verwijderd is of niet. Een object vlakbij de Poolse grens is onhandiger dan op een afstand van een paar uur rijden. Bij het opbouwen van een onroerend goed portefeuille kan het bovendien nuttig zijn om de aankopen te concentreren in één of enkele regio’s, zodat je zowel bij eigen bezoeken meerdere objecten kan bezoeken, voor verschillende objecten bij dezelfde instanties terecht kunt (waarbij het belangrijk is dat je een band opbouwt met de mensen die je aanspreekpunt vormen) en je het beheer en onderhoud door dezelfde mensen kunt laten doen. Afhankelijk van de omvang en doelstellingen van je portefeuille, kun je natuurlijk meerdere regio’s kiezen.

2. Ligt het object in een stad (met bijv. meer dan 1 5.000 inwoners) of op het platteland. Indien in een stadse omgeving, ligt het dan ook een beetje in de buurt van het centrum of in een buitenwijk of dorpskern in de buurt er van. Naarmate het pand in een groter bevolkingscentrum ligt, is het meer waard, omdat de verhuurbaarheid beter is en de huurprijzen hoger liggen. Er is daar een groter reservoir aan potentiële huurders en door de panden te upgraden, trek je een afdoende deel van die gegadigden naar je toe.

In de grote steden die groeien, kun je ook panden die in slechte staat verkeren opkopen en renoveren, om ze daarna te verhuren en te verkopen of leeg te verkopen. De koopprijs kan enorm variëren, zodat je daar wel goed moet selecteren en de beschikbare objecten goed in kaart brengen, om niet te veel te betalen. Verder is dan essentieel dat er een team van bouwvakkers beschikbaar is, dat de renovatie kan doen.

Net als in Nederland is er in Duitsland in veel regio’s een flink tekort aan goede bouwvakkers en komen ook daar veel Polen en bouwvakkers uit andere buurlanden werken. Een vast ‘eigen’ team dat de verschillende panden aanpakt, is dus een belangrijk pluspunt, onder andere om te voorkomen dat de renovatie nodeloos lang duurt en daarmee rendement verloren gaat.

Let er daarbij op of er in die stad of buurt veel te koop staat. Soms wordt iets aangeboden tegen een bepaalde prijs, waarvan naderhand blijkt dat er nog heel veel meer van dergelijke objecten in dezelfde buurt te koop zijn, voor minder dan dat bedrag. Of erger: dat de hele wijk op het punt staat om te worden afgebroken, omdat een flink deel van de bevolking is weggetrokken.

Dit aandachtspunt geldt zowel voor woonruimte als voor bedrijfsruimte. lk ga daarbij uit van exploitatie in de vorm van verhuur en niet in de eerste plaats van kopen-opknappen-verkopen, hoewel dat natuurlijk als doel ook kan worden gesteld.

3. Is het verhuurd en zo ja, wat is de netto-huuropbrengst en – voor zover het niet is verhuurd – wat is er aan huuropbrengst te realiseren. Wanneer een pand deels is verhuurd, geeft dat wel een indicatie over wat er voor het gehele pand kan worden ontvangen aan huur, waarbij je er meestal van uit mag gaan dat de huidige huurprijzen van de verhuurde delen aan de lage kant zijn en in stappen kunnen worden verhoogd.

De (potentiële) huuropbrengst dient te worden afgezet tegen de investering die moet worden gedaan en de kosten van beheer. De investering bestaat uit de koopsom en de kosten verbonden aan (eventuele) renovatie. Hierbij is het interessant om niet direct noodzakelijke verbeteringen wel aan te brengen, omdat dat de waarde van het pand en de huuropbrengst vergroot. Er kan namelijk daarbij vaak gebruik worden gemaakt van de inzet van de bewoners zelf, wat kan leiden tot aanzienlijke waardestijging tegen relatief bescheiden kosten. In het geval dat het object volledig is verhuurd, is het wellicht op dit moment niet interessant om te kopen, wanneer i.g.v. aankoop via een veiling het ‘Mindestgebot’ méér dan zeven keer de netto jaarhuur bedraagt (uitzonderingen daar gelaten).

Het onroerend goed kun je onderverdelen in verschillende categorieën:

a. Relatief goedkope gebouwen die perspectief kunnen bieden op een goed verhuurrendement. Het gaat daarbij om woonhuizen en gebouwen die zijn ingedeeld in appartementen of daarin nog kunnen worden ingedeeld. In de bijlagen zitten een aantal objecten met een netto-huuropbrengst die ook nu al redelijk aantrekkelijk is, in relatie tot de ‘vraagprijs’. Door upgrade van de units en een lager leegstandspercentage, wordt het rendement verder vergroot.

b. Losse appartementen in een meer grootsteedse omgeving, waarbij je dus te maken krijgt met een VVE en servicekosten. Het rendement hierop zal vermoedelijk wat lager zijn, maar de zekerheid van verhuur is (als je de goede er uit vist) groter.

c. Bedrijfsobjecten, zoals kantoren, winkels e.d. Hier kan een heel mooi rendement op worden behaald, mits de goede locaties er uit worden gehaald en er een goed ondernemingsplan wordt opgesteld. Vaak zijn het objecten waarbij nog helemaal niet is nagedacht over de mogelijkheden om in te spelen op allerlei nieuwe ontwikkelingen in de regio.

d. Recreatie-objecten: er worden relatief veel vakantieparken, hotels en restaurants aangeboden, zowel in gebieden waar veel toeristen komen als in gebieden die minder populair zijn. Voor deze objecten is niet alleen behoefte aan een zinvol ondernemingsplan, waarbij wordt ingespeeld op veranderingen in de behoeften, maar is het succes ook sterk afhankelijk van een goede ondernemer, die er wat van weet te maken. Dat een investeerder op afstand de strategie bepaalt en de investeringen doet, is niet voldoende, zoals jij uit ervaring weet. Bepaalde objecten zijn naar de huidige maatstaven te klein om een echt goed rendement te genereren. Je hebt voor een rendabel hotel bijvoorbeeld een minimum aantal kamers nodig, gelet op de exploitatiekosten.

e. Boerderijen en landbouwgrond: voor zover deze als agrarisch bedrijf niet meer levensvatbaar zijn, kunnen ze in bepaalde streken worden omgebouwd tot vakantie-object of horeca-gelegenheid, mits de bestemming dat toelaat of die kan worden gewijzigd.

f. Bijzondere objecten: kasteeltjes en buitenplaatsen zien er leuk uit, maar gaan vaak gepaard met hoge kosten van onderhoud, afgezien van de aanvangsinvestering. De bruto-exploitatieopbrengst moet dan wel aanzienlijk zijn. Indien de bedoeling is het als woonruimte of kantoor te verhuren, moet je meteen kijken naar het nuttig vloeroppervlak. Dat is soms te weinig om het rendabel te kunnen maken. Op bepaalde locaties kan het wel een winstpakker zijn, maar je moet dan wel extra goed op de hoogte zijn van de omstandigheden op die locatie. Een beoordeling op meer algemene kengetallen, is dan niet goed mogelijk.

g. Bouwgronden: Die zijn in ruimte mate beschikbaar, wanneer de bedoeling is bepaalde projecten te ontwikkelen, zoals centra op het gebied van ouderenhuisvesting en ouderenzorg.

h. Bos, natuurgebied en landbouwgrond, waaronder jachtgebieden: Aankoop hiervan vergt uiteraard kennis van houtsoorten, de markt voor hout en bosbeheer.

Tot slot: het leukst is het natuurlijk als je het nuttige met het aangename kunt verenigen en één of meer objecten ook gebruikt kunnen worden voor privé-doeleinden, bijvoorbeeld als vakantieverblijf.

Wanneer u interesse hebt in investeren in Duitsland, kunt u uiteraard contact met ons opnemen. Wij begeleiden u graag in uw zoektocht naar voor u geschikte objecten, de selectie, de aankoop, de eigendomsoverdracht, bouwplannen, bestemmingswijziging en verdere activiteiten.